为探索多元化建设投入渠道，有效解决建设资金问题，加快推进国家级经济技术开发区基础设施建设步伐，打造优良的产业发展新平台，经研究，决定实施瑞金经济技术开发区基础设施建设项目（2015），现拟向社会公开诚招投资建设商，特制定本实施方案。

　　一、项目名称

　　瑞金经济技术开发区基础设施建设项目（2015）。

　　二、项目概况

　　瑞金经济技术开发区创建于2002年5月，2013年11月20日经国务院批准升级为国家级经济技术开发区，总规划面积60平方公里，近期规划面积11平方公里。2015年实施的基础设施开发项目位于瑞金经济技术开发区近期11平方公里规划范围济广高速公路西侧、沙洲坝镇梅岗村和杉山村境内，东临经三路、西临规划经四路、南临323国道、北临厦蓉高速公路，开发面积约4000亩，目前，已完成土地征收面积1437亩，已完成土地报批面积1544亩。

　　三、项目实施内容

　　本项目实施内容主要包括道路及其附属工程、土方平整工程以及项目用地范围的征迁、土地报批等投入，项目总投资约5.1亿元。

　　（一）道路工程（含排水、排污、绿化、亮化工程）

　　主要新建道路8条，道路总长13.1公里，工程造价约20548.32万元，包括：

　　1.城市快速通道（路宽50米）：胜利大道西延至高速公路瑞金西出口（长4200米、宽50米，双向6车道），工程造价约12264万元。

　　2.园区主干道（路宽30米）：经三路北延（长726米、宽30米，双向4车道），工程造价约980.1万元。

　　3.园区次干道（路宽20-24米）：纬二路（长1527米、宽20米，双向4车道，工程造价约1374.3万元）、纬四路（长1308米、宽24米，双向4车道，工程造价约1412.64万元）、经四路（长1876米、宽24米，双向4车道，工程造价约2023.92万元），合计工程造价约4810.86万元。

　　4.园区支路（路宽16米）：经一路北延（长2442米、宽16米，双向2车道，工程造价约1758.24万元）、金鑫三路（长288米、宽16米，双向2车道，工程造价约207.36万元）、创业路北延（长733米、宽16米，双向2车道，工程造价约527.76万元），合计工程造价约2493.36万元。

　　以上项目工程造价以财政控制价为准。

　　（二）土方平整工程

　　新开工经三路与经四路之间区块、胜利大道北侧、低丘缓坡地三期、金鑫二路北侧、梅岗安置区二期及周边企业用地、杉山安置区、金鑫三路北侧、经一路与金鑫二路之间区块等8个土方平整工程，平整面积约3100亩，工程造价约6000万元。

　　以上项目工程造价以财政控制价为准。

　　（三）征地拆迁及报批

　　新征建设用地2563亩，征地拆迁预算资金约15378万元，具体拆迁房屋户数、面积、金额以实际测量、评估数字为准；完成建设用地报批2456亩，报批费用约8841万元。

　　（四）项目实施周期

　　2015年7月—2016年12月

　　（五）项目招商单位

　　瑞金市城投集团有限公司

　　四、招商模式

　　以项目招商单位依法取得的瑞金经济技术开发区11平方公里规划范围内662亩商业用地作为项目投资回报的质押物，通过公开招商确定项目投资建设商，对本项目进行全资投入开发建设。

　　（一）招商方式

　　采取土地质押方式引进投资建设商。

　　1.对投资建设商的资格要求：（1）投标人注册资本5000万元以上；（2）具有市政一级施工总承包资质，如投资人不具有该资质，可以与具有市政一级施工总承包资质的单位组成投资建设联合体。

　　2.选商要件：

　　（1）意向投资商应于招商开标前一天将1.5亿元招商保证金打入市政府指定账户，达到1.5亿元标准的计20分，低于1.5亿元的不计分，每增加1000万元招商保证金加1分，最高加5分，未中标企业的保证金于开标后5个工作日内无息退回，中标企业的保证金转为项目建设资金用于开展项目征迁和土地报批，该用途完成后剩余资金根据招商方通知时间及时存入指定账户。

　　（2）项目以财政控制价为基础下浮比例 5%得10分，下浮比例 4%得8分，下浮比例 3%得6分，下浮比例 2%得4分，下浮比例 1%得2分，不下浮比例不得分。

　　（3）投资商参与质押土地出让溢价分成，中标投资建设商与瑞金市城投集团公司的具体分成比例为6:4得70分，5.5:4.5得75分，5:5得80分，4.5:5.5得85分，4:6得90分，最高得分为90分。

　　（4）总得分最高者中标，总得分相同抽签确定。

　　（二）土地质押与回报

　　1.征迁、报批费用按商业银行同期贷款利率计付利息；工程建安投资不计利息。

　　2.质押土地分期出让，在胜利大道项目完成路基工程、其他项目完成50%工程量时进行第一期挂牌出让，位置、面积、出让时间由双方共同确定，所实现的收入扣除相关财政基金后优先用于支付项目征迁、报批费用；剩余质押土地在项目完工并交付使用后根据双方共同确定的时间完成挂牌出让。

　　3.中标投资建设商必须参与土地竞拍，若未竞得，招商方以土地出让收入扣除财政基金后先行返还征迁费用及利息，工程建安投资分三次予以支付（自项目竣工验收审计完成当年起算，政府分三年向投资建设商支付工程投资，第一年支付审计局审核价总额的30%，第二年支付40%，第三年支付30%）；中标投资建设商若竞得土地，则按规定办理土地出让金缴纳手续和投资成本返还手续（实行收支两条线）。所有投资及回报在质押土地全部出让完毕后一年内付清。

　　五、项目工程建设管理

　　（一）中标投资建设商自有相应资质的施工企业或通过与具有市政一级施工总承包资质的单位组成投资建设联合体，且确定自行施工，土地平整、项目基础设施及配套设施建安工程可不再招标。政府只需对合格的工程进行验收。

　　（二）项目实施要求：完成征地、拆迁并取得项目用地指标后方可施工。

　　（三）项目建设必须按照项目地块控制性详细规划执行，严格按照基本建设程序办理相关手续。

　　（四）建安工程验收标准：达到国家施工验收规范合格以上（含合格）标准；土地平整达到设计高程。

　　（五）若项目设计出现变更，应严格按《瑞金市人民政府关于进一步规范瑞金市建设工程的实施意见》（瑞府字[2011]312号）和《瑞金市政府投资项目工程变更管理办法》（瑞府办发[2013]号）执行。

　　（六）项目决算：按政府审计部门的审计结果进行项目决算。

　　六、投资回收资金渠道

　　（一）土地开发收益

　　政府统一组织征收并挂牌出让瑞金经济技术开发区11平方公里规划范围内662亩商住用地，由瑞金市城投集团公司出资摘得后，通过引进投资合作方，统一组织土地开发，并通过经开区建设推进和土地开发，带动土地升值，再将土地逐步推出二次挂牌出让，实现土地溢价增值，用于偿还项目建设融资债务和再投入。

　　（二）发行企业债

　　通过发行经开区企业债，筹集资金，用于竞拍商住用地和偿还部分项目建设必要的融资债务。

　　（三）经开区基础设施建设项目银行融资。

　　（四）向上争资金。

　　七、联系方法

　　联 系 人：曾苇

　　联系电话：13979761211

　　邮 箱：289925999@qq.com